İnsanların hayatında olmazsa olmaz ihtiyaçlarından birisi de barınmadır. Barınma ailenin güvenliğini de içerir. Barınma ihtiyacı, kişilerin ailesine, gelir durumuna, sosyal çevresine, iş yerine, çocuğun okuluna ve aile kültürüne göre, özellikleri ve konumu bakımından değişiklikler göstermektedir. Bu değişiklikler gelişen teknoloji ile insanlara sunulan lüks akıllı ev diye tanımı yapılan, cümleyi ‘’saray yavrusu’’ denilerek bitirilen özellikleri de içermektedir.
Barınma ihtiyacını karşılamak için belli bir birikimi olan bütçesine göre araştırmaya girmektedir. Araştırma yaptığında karşısına üç seçenek çıkmaktadır. Bu seçenekler sahibinden, müteahhitten ya da emlakçıdan ilanları. Peki, bunların hangisi avantajlı, hangisi dezavantajlıdır?
SAHİBİNDEN SATILIK ilanları: Gayrimenkulün fiyatını piyasa bilgisi ve tecrübesi olmadan satıcı kendisi belirler. Kriteri komşusunun satışa çıkardığı evine istediği fiyattır. Komşusunun belirlediği fiyatı kendi gayrimenkulü ile kıyaslayıp üzerine ekleme çıkarma ile satış fiyatını belirler. Oysaki komşusu da sokakta ki bir başka komsusunu örnek alarak fiyat belirlemiştir. Genelde insanların kendi malları değerli olduğundan fiyat sürekli abartılı ve yüksektir. Uzun süre satılamaz. Satılsa da, yine piyasa bilgisi olmayan sahibinden ev buldum emlakçıya hizmet bedeli ödemedim düşüncesinde olan kişilerdir. Aslında emlakçıya ödemesi gereken hizmet bedelinden kat kat fazlasını ödeyerek almıştır. Piyasa değerinin 280.000 ile 300.000 TL aralığında olan bir evin sahibinden 350.000 TL ye satıldığını duyuyoruz.
MÜTEAHHİT’TEN (İNŞAAT FİRMASINDAN) ilanları: Müteahhit, tüm maliyet hesabını yapıp üzerine belli miktarda kar oranını ekledikten sonra satış fiyatını tespit ederek satışa sunar. Son zamanlarda kredilerin düşmesiyle fiyatların artırılması fırsatçılığına kendini kaptıran müteahhitlere de çokça rastlamaktayız.
EMLAKÇIDAN SATILIK ilanları: Emlakçı piyasaya hâkim olduğundan, çalıştığı bölgede, hangi evin ne kadara satılması gerektiğini bilir. Evin artı ve eksi özelliklerini değerlendirmeye alarak piyasa değerinde fiyatını belirler. Emlakçı, konut kredisi kullanılırken bankaya yatırılan ekspertiz ücretinden satıcılar ve alıcılara avantaj sağlamış olur. Yani her iki tarafa ücretsiz ekspertizlik yapmış olur. Satılması için portföyüne gelen gayrimenkulün değerini, gayrimenkulü inceledikten sonra satıcıya belirtir. Fiyatı düşük olduğunu düşünen gayrimenkul sahibi yüksek fiyat istemekte diretirse emlakçı satılamayacak gayrimenkulle uğraşıp zaman kaybetmek istemeyeceğinden kabul etmez. Kabul eden emlakçılar tabii ki vardır. Bunlar da asmış olduğu ilandan arayan müşterilere o bölgede portföyündeki diğer gayrimenkullere yönlendirerek satışını yapmaktadır.
Genelde sahibinden satmayı tercih eden gayrimenkul sahipleri piyasa değerinin üzerinde satmayı tercih edenlerdir. Kendisinin istediği fiyata emlakçı satılamaz dediği için sahibinden satmayı tercih etmektedir.
Konut satışları, zaruri barınma ihtiyacı olduğundan her dönemde yani yaz, kış, pandemi ve ekonomik kriz dönemi de dâhil sürekli talep vardır. Bu talebe cevap vermede en önemli unsur gayrimenkulün doğru fiyatlandırma ile satışa sunulmasıdır. Doğru fiyatlandırılması yapılmayan gayrimenkulün fiyatı, düşük ise satıcıya, yüksek fiyat ise alıcıya zarar verir. Ayrıca uzun süre satışı yapılamaz. Doğru fiyatlandırma yapılan gayrimenkul en fazla bir ay içerisinde satılır. Uzun zamandır satılık ilanı bulunan gayrimenkuller satılamıyorsa iki sebebi vardır. Ya doğru fiyatlandırma yapılmamış yüksek fiyat istendiğinden, ya da iyi bir pazarlama ve reklam stratejisi uygulanmadığından satılamamaktadır. Doğru fiyatlandırma, bu işi yapan piyasaya hâkim gayrimenkul sektörüne yıllarını vermiş eğitimlere katılarak tüm gerekli belgelerini alan Gayrimenkul ve Yatırım Danışmanları veya kısa adı SPK olan Sermaye Piyasası Kurulu’nun lisansını almış (SPL) Konut ve Gayrimenkul değerleme Uzmanları tarafından yapılmasıdır.
Emlakçıya %2 hizmet bedelini ödememek için sahibinden satılık ilanlarına rağbet edenler, aslında hizmet bedelinden daha fazlasını, ekspertizi yapılmadan doğru fiyatlandırma yapılmamış satış bedelini kendisi belirlemiş gayrimenkul sahiplerine ödemektedirler. İnsanlar gayrimenkul sektöründe alım satım ve kiralama durumlarında yanılgıya düşmemesi için her ailenin nasıl sağlıkta aile hekimi dişçisi, hukukta avukatı, kişisel bakımda kuaförü berberi ve otomobil tamircisi varsa güvendikleri bu işi profesyonelce yapan Gayrimenkul ve Yatırım Danışmanlarına da ihtiyaçları vardır. Bahsettiğim danışmanlar, işi sadece satmak ve kiralamak olan emlakçılarla karıştırılmamalıdır.
Teşekkürederiz...
